KAPITEL 8 - Überlebenschancen eines geschlossenen Immobilienfonds

Leider liest man in der Fachpresse von überdurchschnittlich vielen geschlossenen Immobilienfonds, bei denen es schon nach kurzer Zeit zu finanziellen Schieflagen kommt, sogar Insolvenzen sind nichts Überraschendes mehr.

Woran könnte das liegen ?

Zu allererst würde mir einfallen, dass die Prognosen im Verkaufsprospekt zu optimistisch gewesen sind. Das bedeutet nichts weiter als, dass die Ausgabenseite sich normal (wie prognostiziert) entwickelt hat, jedoch die Einnahmen hinter den Prognosen zurückbleiben. Sollte sich diese Situation nicht ändern, geht der Immobilienfonds pleite.

Warum sind die Prognosen zu optimistisch ?

Hier könnte man nur spekulieren. Ein Hauptgrund liegt aber sicherlich im wirtschaftlichen Interesse der Fondsgesellschaft (Initiatoren), welche den geschlossenen Immobilienfonds aufgelegt hat. Initiatoren wollen nämlich so viele Fonds wie möglich auflegen. Und das geht nur, wenn der vermeintliche Fonds auf dem Papier zumindest eine Chance hat, ein Renditeknaller zu werden.



Warum wollen Initiatoren (Fondsgesellschaften) so viele Fonds wie möglich auflegen ?

An den meisten geschlossenen Immobilienfonds sind die Fondsgesellschaften (Initiatoren) nicht bzw. nur marginal beteiligt. Also vom Erfolg des Fonds haben die Initiatoren nichts. Aber auch ein Misserfolg stört die Initiatoren nur bedingt (schlechte Werbung).

Ganz anders verhält es sich bei der Auflegung des Fonds. Hier machen die Initiatoren in kurzer Zeit einen riesen Gewinn. Wie im Kapitel 7 beschrieben, sind 20-25% des Fondsvolumens Vertriebs- und Verwaltungskosten. Und einen großen Teil davon erhalten die Initiatoren.

Im diesem Beispiel hier sind folgende Einzelpositionen, bei denen der Initiator mitverdient bzw. mitverdienen kann.

Kapitalvermittlung 2.500.000,00 EUR
Treuhandgebühr 600.000,00 EUR
Gebühr Treuhandkommanditisten 300.000,00 EUR
Marketing, Gutachten 320.000,00 EUR
pre-opening-Leistungen 180.000,00 EUR
Geschäftsführung während Bauphase 200.000,00 EUR
Kompl.-vergütung während Bauphase 50.000,00 EUR
Konzeption 500.000,00 EUR
Agio 1.000.000,00 EUR


In diesem geschlossenen Immobilienfonds hat der Initiator 3,5 Mio. (Kapitalvermittlung und Agio) zur Verfügung, um anderen Kapitalvermittlern für die Vermittlung von Fondszeichnern eine Provision zu zahlen. 3,5 Mio. sind bei 26 Mio. Fondsvolumen in etwa 13,5%. Sucht sich der Initiator einen billigen Kapitalvermittler, dann zahlt er durchschnittlich 5% - 10% an den Kapitalvermittler, d.h. die restlichen 3,5% - 8,5% von 26 Mio. bleiben beim Initiator bzw. Tochtergesellschaften des Initiators. Das ist ein Gewinn von 0,9 Mio. - 2,2 Mio. nur für Zeichnung des Fonds durch Gesellschafter.

Hinzu kommen Treuhandgebühr (0,6 Mio. + 0,3 Mio.), Geschäftsführung (0,2 Mio.), Konzeption (0,5 Mio.). Diese Gelder erhalten meistens Tochtergesellschaften des Initiators. Davon gehen im Fall der Konzeption noch einige Kosten runter, aber es bleibt dennoch ein stattlicher Gewinn.

Hier zeigt sich eben das Dilemma. Die Initiatoren richten ihr Augenmerk auf ihren eigenen Gewinn und dieser entsteht hauptsächlich während der Investitionsphase. Was aus dem geschlossenen Immobilienfonds dann während der Vermietungsphase wird, kann Ihnen relativ egal sein, da sie ja meisten nicht beteiligt sind und während der Investitionsphase schon ihr Geld eingestrichen haben.

Wie überall im Leben, kann man hier sicherlich nicht alle Fondsinitiatoren über einen Kamm scheren. Es gibt auch wirklich gute geschlossene Immobilienfonds. Vorab zu entscheiden, ob es ein gutes Investment wird oder nicht, ist sehr schwierig. Hauptaugenmerk sollte darauf gelegt werden, ob der Initiator viele Fonds in kurzer Zeit auflegt und ob es versucht schnell Kasse zu machen.

Vertrauen in seine eigenen Prognosen beweist auch ein Initiator, wenn er sich stark (mindestens zu 10%) an seinem eigenen Fonds beteiligt. Beteiligungen unter 10% bezahlt er locker aus den oben aufgezeigten Gewinnen während der Investitionsphase.

Weiter zu Kapitel 9 - Betrügereien bei geschlossenen Fonds