KAPITEL 7 - Wie funktioniert es in der Praxis wirklich

Um die praktische Umsetzung bei einem geschlossenen Fonds, hier einem geschlossenen Immobilienfonds zu verstehen, ist es Notwendig, es an einem Beispiel zu zeigen.

Folgender Investitionsplan soll hier als Beispiel dienen. Es ist im übrigen ein typischer Investitionsplan. Vergleichen Sie diesen ruhig mit dem Investitionsplan in Ihrem Werbeprospekt.

Grundstückskosten 1.450.00,00 EUR    
Grunderwerbsteuer 50.750,00 EUR    
Nebenkosten des Grunderwerbs 145.000,00 EUR    
Summe Grundstückskosten 1.645.750,00 EUR   1.645.750,00 EUR
       
Generalübernehmerleistungen:      
Kosten des Bauwerks 15.550.000,00 EUR    
Außenanlagen 450.000,00 EUR    
Summe Generalübernehmerleistungen 16.000.000,00 EUR   16.000.000,00 EUR
       
       
Bauzeitzinsen     800.000,00 EUR
Kapitalvermittlung     2.500.000,00 EUR
Treuhandgebühr     600.000,00 EUR
Steuerberatung     600.000,00 EUR
Gebühr Treuhandkommanditisten     300.000,00 EUR
Notar- und Gerichtskosten     80.000,00 EUR
Marketing, Gutachten     320.000,00 EUR
pre-opening-Leistungen     180.000,00 EUR
Geschäftsführung während Bauphase     200.000,00 EUR
Kompl.-vergütung während Bauphase     50.000,00 EUR
Konzeption     500.000,00 EUR
sonstige Aufwendungen     1.224.250,00 EUR
       
Gesamtaufwand     25.000.000,00 EUR
Agio     1.000.000,00 EUR
Gesamtsumme     26.000.000,00 EUR


Diese Berechnung ist anscheinend für den Laien kaum zu versteuern. Ohne praktische Erfahrung kann man als Außenstehender auch nicht gleich die Zusammenhänge erkennen.



Zu allererst kann jeder erkennen, dass für das gesamte Projekt 26,0 Mio. Euro benötigt werden. Fraglich ist, wie viel Geld davon tatsächlich in die Immobilien investiert wird. Da wären:

Summe Grundstückskosten 1.645.750,00 EUR
Summe Baukosten 16.000.000,00 EUR
Marketing, Gutachten 320.000,00 EUR
Konzeption 500.000,00 EUR
Notar- und Gerichtskosten 80.000,00 EUR
sonstige Aufwendungen 1.224.250,00 EUR
Summe 19.770.000,00 EUR


Alle anderen Kosten laut Prospekt sind Gebühren und Serviceleistungen rund um das Projekt. Von 26,0 Mio. Euro werden also gerade einmal 19,77 Mio. Euro in die Immobilie investiert, d.h. die Immobilien ist mit Fertigstellung ca. 20,0 Mio. wert.

Würde der Immobilienfonds also gleich nach Fertigstellung die Immobilie verkaufen, so würde er ca. 20,0 Mio. Euro erlösen können. Jedoch wurden 26,0 Mio. Euro in das Projekt investiert.

Wo sind also die restlichen 6,0 Mio. Euro (ca. 23,1% der Gesamtsumme) geblieben ?

Die größten Posten bilden Kapitalvermittlung (2,5 Mio.) und Agio (1,0 Mio.). Beide Posten stellen Kosten für die Anlegerwerbung dar, d.h. 3,5 Mio. Euro (ca. 13,5% der Gesamtsumme) werden bei diesem Fonds an Dritte verteilt, die direkt oder indirekt Fondszeichner geworben haben.

Weitere 0,8 Mio. Euro fallen an für Zinsen während der Investitionsphase. Der geschlossene Immobilienfonds wird nicht von Anfang an mit der vollen Investitionssumme ausgestattet sein, da erst nach und nach Gesellschafter eintreten werden. Diese Finanzlücke muss mit Überbrückungsdarlehen geschlossen und finanziert werden.

Treuhandgebühr (0,6 Mio.), Steuerberatung (0,6 Mio.), Gebühr Treuhandkommanditisten (0,3 Mio.) und Geschäftsführung (0,2 Mio.) insgesamt 1,7 Mio. Euro sind Kosten rund um die Gesellschaft und Gesellschafter und schaffen dementsprechend keinen Mehrwert an der Immobilie.

Folglich ist festzuhalten, dass von 100,00 € Geldanlage bei diesem Fonds nur 77,00 € in die Immobilie fließen. Die restlichen 23,00 € sind Verwaltungs- und Vertriebskosten.

Würden Sie einen Aktienfonds zeichnen mit einem Ausgabeaufschlag von 23 % ? Sie würden es tun, wenn sich das Investment überdurchschnittlich entwickeln würde !

Traut man der Prognoserechnung im Verkaufsprospekt, so wird sich der jeweilige geschlossene Immobilienfonds fantastisch entwickeln. Aber wie ehrlich sind die Prognoserechnungen im Allgemeinen ? Dazu und noch vieles mehr im nächsten Abschnitt.

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